開放陸資來臺投資不動產答客問2011.03.29

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開放陸資來臺投資不動產答客問
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一、大陸地區人民可以在臺灣地區取得、設定或移轉不動產物權嗎？
# S& n, ]$ e6 g) }; v7 P/ n答：依修正之「臺灣地區與大陸地區人民關係條例」（以下簡稱本條例）第69條，對陸資來臺投資不動產，由禁止規定修正為許可規定。故經許可後，大陸地區人民、法人、團體或其他機構，或其於第三地區投資之公司（以下簡稱陸資公司），始得在臺灣地區取得、設定或移轉不動產物權。內政部訂定「大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法」（以下簡稱本許可辦法），以作為審核之准據。
0 r- i4 i1 X  r0 o& I  u二、何謂大陸地區人民？
$ q% J3 e& c+ t* d% [# |/ a答：
! I4 T3 W2 y$ |6 X7 N(一) 依據本條例第2條定義如下：大陸地區人民：指在大陸地區設有戶籍之人民。
8 H' \0 L9 g( d（二）同條例第3條規定：本條例關於大陸地區人民之規定，於大陸地區人民旅居國外者，適用之。
（三）依上述規定，大陸地區人民無論其已來臺灣居留、居住或結婚，在未依法取得中華民國國籍以前，均屬大陸地區人民，其擬購置臺灣地區之不動產，均應依本許可辦法規定辦理。
* d; e& \) A  Y; k. u三、大陸地區得為台灣地區不動產登記之權利主體有哪幾種？
6 A& v8 y, i0 N) Y, b( ]答：
+ s2 f2 I2 ~+ E* i0 C$ T, q(一) 大陸地區人民(自然人)。但現擔任大陸地區黨務、軍事、行政或具政治性機關（構）、團體之職務或為成員者，不得取得或設定不動產物權。
(二) 大陸地區法人、團體或其他機構。（須依「大陸地區人民來臺投資許可辦法」及「大陸地區之營利事業在臺設立分公司或辦事處許可辦法」經經濟部核准設立之公司。）
(三) 大陸地區人民、法人、團體或其他機構，在第三地區投資之公司（陸資公司）。（須依「大陸地區人民來臺投資許可辦法」及「大陸地區之營利事業在臺設立分公司或辦事處許可辦法」經經濟部核准設立之公司。）
+ b- c4 i) Q9 `, W四、大陸地區人民、法人、團體或其他機構或陸資公司證明文件如何申請驗證？
答：依本條例第4條規定，目前實際作業，係由行政院委託財團法人海峽交流基金會負責驗證大陸地區製作之文書。是以申請人應先檢附經大陸地區縣市公證處公證之相關證件，再向財團法人海峽交流基金會申請驗證。
$ l4 G  @7 e# X" N6 k+ j1 G五、如何辦理大陸地區人民（專指自然人）取得、設定或移轉不動產物權？應備哪些應備文件及如何辦理？
. w4 v) M* t, m% m0 m, H答：
1 I& I, J) u, g(一)身分證明文件：
5 H! P! i, Q  b; h. v: G大陸地區人民持大陸地區製作之常住人口登記表或居民身分證文書，向大陸地區縣市公證處辦理涉臺公證書，再向財團法人海峽交流基金會申請驗證之文件。受託人為大陸地區人民，受託人之身分證明文件及委託書均應依上述規定辦理。
(二)申請書：
向不動產所在地直轄市或縣（市）政府洽取或網路下載。
(三)申請機關：
直接向土地所在地之直轄市或縣（市）政府地政機關申請。
# \% _) \# y0 `. `0 Y( o+ t六、大陸地區人民（專指自然人）取得不動產物權後，該不動產有何管理限制？
: K+ B% E5 L$ D# i! m  Q& {答：依本許可辦法第6條之1規定：「大陸地區人民取得供住宅用不動產所有權，於登記完畢後滿三年，始得移轉。但因繼承、強制執行、徵收或法院之判決而移轉者，不在此限。取得前項供住宅用不動產，於登記完畢後三年內，不得辦理土地權利移轉之預告登記。」
- K1 D1 l0 V! m, q) K. f* Z) }七、何謂因「業務需要」，得在臺灣地區取得、設定或移轉不動產物權？
7 B" {, Q( e* L5 M6 ?" \% d0 b( ^答：
依本許可辦法第7條規定係指：
, K$ y7 r0 Z0 C* d1 d(一)業務人員居住之住宅。
7 n* I, K9 m& w(二)從事工商業務經營之廠房、營業處所或辦公場所。
(三)其他因業務需要之處所。
八、大陸地區法人、團體或其他機構，或陸資公司，為供業務需要，申請取得、設定或移轉不動產物權如何辦理？應備哪些文件？
9 e* h0 p' u7 L答：
(一)證明文件：
& }! B  X! @; X. t經經濟部核准設立之公司文件。
3 h. C+ P  w, T/ h(二)申請書：
+ |( Z3 h4 X' V- W1 k向不動產所在地直轄市或縣（市）政府洽取或網路下載。
0 Q4 S0 A: e1 j: I  W7 M(三)申請機關：
直接向土地所在地之直轄市或縣（市）政府地政機關申請。
9 p: T1 e" n& b0 G) @九、何謂因「從事於臺灣地區整體經濟或農牧經營之投資」，得在臺灣地區取得、設定或移轉不動產物權？
% J5 s- x. `5 G# t3 W2 B0 F答：
(一)所稱整體經濟係指下列各款投資：
1.觀光旅館、觀光遊樂設施及體育場館之開發或經營。
2.住宅及大樓之開發或經營。
3.工業廠房之開發或經營。
  w+ S& k% G2 y! u- H4.工業區及工商綜合區之開發或經營。
# h" j, E( j  N3 r7 |+ m  Z5.其他經中央目的事業主管機關公告投資項目之開發或經營。
(二)所稱農牧經營係指符合行政院農業委員會公告之農業技術密集與資本密集類目及標準之投資。
十、因從事於臺灣地區整體經濟或農牧經營之投資，申請取得、設定或移轉不動產物權，應檢附哪些文件辦理？
7 ^' v* D1 Q$ J1 W& ]9 K3 T答：
(一)經中央目的事業主管機關同意文件。
8 m+ d& |0 h( c. j) S* ^(二)證明文件：經經濟部核准設立之公司文件。
$ C* ]( P2 C, I' ^# |2 K(三)申請書：
得向不動產所在地直轄市或縣（市）政府洽取或網路下載。
(四)申請機關：
: w( @6 l& C7 j; s+ v取得中央目的事業主管機關核准後，再直接向土地所在地之直轄市或縣（市）政府地政機關申請。
: a, \, r, F/ n, g3 |十一、直轄市或縣（市）政府受理申請案件，如何審查陸資申請案件？
; H& a! F  y; T9 W) i答：
(一)由於申請取得之不動產，實際坐落於各直轄市或縣（市）轄區，其實際使用情形為何？是否屬本許可辦法第2條禁止取得及第3條特殊事項之管制？地方政府應本土地所在地之管理機關立場，先予審核後，敘明理由，再報請內政部許可。
(二)另為明瞭大陸地區人民取得、設定或移轉不動產物權目的，申請書中並應填列目的及取得、設定或移轉不動產權利價值等，俾利依本許可辦法審查。
& ^4 Z5 \- M( W9 d(三)大陸地區人民取得、設定或移轉不動產物權，依本許可辦法規定均應列冊管理，並以電腦建檔，本項資料得提供財政部、中央銀行、行政院大陸委員會及相關機關查詢之需。
(四)申請案件仍應依現行土地使用相關管制法令予以管制，如有違規使用情事，應依都市計畫法及區域計畫法處罰之機制處理。
十二、經許可取得不動產後，如何辦理申請進入臺灣地區？可停留多久期限？
( R3 J' j+ ?" z& {( _0 E+ f7 Z答：
' `# ?  B0 v- X" T(一)檢具臺灣地區土地建物登記簿謄本，依「大陸地區專業人士來臺從事專業活動許可辦法」第3條之1，向內政部入出境及移民署申請許可進入臺灣地區。
* z& o9 C- B1 Y' d( [( i, v(二)大陸地區人民依前項規定經許可進入臺灣地區之停留期間：
依「大陸地區專業人士來臺從事專業活動許可辦法」第12條第3項規定，大陸地區人民已取得臺灣地區不動產所有權者，其來臺停留期間及入境次數，不予限制。但每年總停留期間不得逾四個月。
1 X% J! _. o- c8 E7 K2 v十三、關於大陸地區人民、法人、團體或其他機構或陸資公司來臺取得不動產，有關該不動產得否設定抵押問題？
答： 得依臺灣地區與大陸地區金融業務往來及投資許可管理辦法第16條規定：「臺灣地區銀行、信用合作社、票券金融公司、信用卡業務機構及中華郵政股份有限公司得與大陸地區個人、法人、團體、其他機構及其海外分支機構為新臺幣之金融業務往來。
前項業務往來對象已取得臺灣地區居留資格或登記證照者，比照與臺灣地區個人、法人、團體及其他機構往來；往來對象未取得臺灣地區居留資格或登記證照者，除新臺幣授信業務以銀行及信用合作社對未取得臺灣地區居留資格之大陸地區個人辦理不動產物權擔保放款業務為限，且授信對象須依大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法之規定在臺灣地區取得、設定不動產物權者外，其他業務比照與未取得臺灣地區居留資格或登記證照之第三地區個人、法人、團體及其他機構往來。
臺灣地區銀行及信用合作社辦理前項不動產物權擔保放款業務之授信對象、額度、期限、擔保品、資金用途、核貸成數及其他應注意事項，由主管機關另定之。」辦理，詳細規定請洽行政院金融監督管理委員會。
: ~- _+ X1 {8 b  F十四、大陸地區人民持大陸地區製作之常住人口登記表或居民身分證文書，向大陸地區縣市公證處辦理涉臺公證書，再向財團法人海峽交流基金會申請驗證。該驗證有無有效期間之限制？
答：目前並無有效期限之限制。
十五、依本許可辦法取得之不動產嗣後如發生繼承事實時，如何處理？
答：依行政院大陸委員會92年1月3日陸法字第0910022902號函釋示：「如大陸地區人民繼承大陸地區人民在臺灣地區之遺產，而該遺產係大陸地區之被繼承人，自大陸地區移入臺灣地區或其變形、或交換所得之財產，例如依兩岸人民關係條例第69條規定經許可在臺購置取得之不動產，應無同條例第67條之適用。」是以大陸地區人民依本許可辦法取得之不動產，嗣後如有發生繼承事實者，得由其繼承人辦理繼承登記。

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( y  L6 X; ?) ]

林代書

大陆人士来台投资置产Q&A
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2 M5 p8 }" v$ c: F0 u3 w    最近林代书的内地姊妹朋友很好心，提醒林代书一下，可不可用比较白话的口语，讲解一下大陆人士来台置产的必要知识，这个建议相当好，其实内地姊妹朋友客气了，林代书之前有些文章要负责，所以引用了一些较饶口的法律术语。
& ^7 @8 N8 ^0 D+ n
    这一次林代书换个方式，直接用问题式的方式，讲答案，导引各位姊妹朋友们了解(大陆人士来台置产)，其余法令依据，都放在「林代书的大陆姊妹朋友房地产知识读书会https://www.facebook.com/groups/117967258649429/，各位姊妹朋友可以加入，找寻更明确的依据，自由下载:

一、        所谓大陆人士来台置产指的是哪一种身分的人?
答:
3 h4 ~! I( [: \% n6 H1.        有中华人民共和国公民身分证的人。
) G5 R9 j) G9 \7 V# I; G7 b8 ]1 U2.        没有台湾身分证的人。
2 Q% e  g" T& K8 ?) e
' m+ q1 {6 C9 n* P: E二、        大陆人士可不可以买房子，登记自己名子?
答:
5 ?: E( C) o; [( m0 h3 U5 N1.        可以。
2.        登记中华人民共和国居民户口簿上的姓名。
3.        就是登记自己的名子。

! K# t7 o$ l/ C: ]4 ?: r$ _三、        大陆人士来台买房子的法令依据为何?
# @: v- c/ b+ R7 O答:
7 \) G- H3 k5 m" P1.        大陆地区人民在台湾取得设定或移转不动产物权许可办法

7 k9 `1 o* Q, v! Q! ^四、        大陆人士在台买了房子，有甚么优惠?法令依据为何?
) q; z; G& b1 u$ |答:增加入台的便利性
6 }0 q0 ]0 y6 N; p. z  N, m, J1.        不用保证人
& e% \7 w4 D1 W' o# ]2.        随时入台离台
8 ^( D- F) U& ]6 `5 T% G3.        一年最长四个月
( G  W$ I9 j: U# s7 i' I4.        不限次数
8 V# j% B. W$ Y+ T+ ]$ H5.        可以与依亲或其他事由累计，如依亲3+3个月，加上4个月不限次数，一年就有10个月。
8 z% O6 |& i" [* ~6.        三年后，可以自由买卖或处分给所有人（包含其他大陆人士）。
6 d: ~" T8 p+ D' [, S5 c# N' [7.        就算不想卖，也可以让子女继承。
) j$ S2 S. V- Y, a9 z& q0 G3 @8.        「大陆地区人民申请来台从事商务活动(跨国企业)及专业参访在线申办」https://www.immigration.gov.tw/ct.asp?xItem=1136505&ctNode=32828&mp=mt，在线申请（含书面邮递送件）+检附权状复印件+第一类地籍誊本，基本上一定准。
/ k8 }) I! ~  j9.        大陆地区人民进入台湾地区许可办法
10.        大陆地区人民经许可进入台湾地区之活动事由及停留期间一览表
" O; V( A/ a  ^0 F  ]# \
5 a0 s! w2 X- a4 ]/ Q
五、        大陆人士跟有台湾身分证的人，一起投资台湾房地产，要注意什么?如何保障?
5 K; H$ B$ M) {, T5 g, ~6 H/ W  s答:
1.        大陆人士不能跟台湾人或大陆人或其他人共有登记不动产。
2.        如果卖第2户不动产时，一定要求，移转一户给大陆人士，原因很简单，4-6个月申请核准时间，是参与投资的台湾人可以等待，而且平价移转，不会有房地合一税，至于土地增值税、契税及印花税等等，都是小钱。
+ L0 `, d. V) {- {' i- G4 b3.        一定要有书面契约书，而且要公证，契约内容有关资金、收益比例、产权登记、金流方式等等，一定要写清楚。
4.        一定要找代书及公证人，不要省小钱，这些费用比起不动产几百几千万，真的很少很少。
& [% {- i. s1 c6 e5.        不动产登记，除了所有权人登记外，大陆人士还可以预告登记，就是在地政机关计算机档案(土地登记簿)限制移转，没有大陆人士的居民户口簿公证书原本，是无法移转出售。
6.        分开保管土地权状及建物权状。
8 f" ?4 u. ?4 ~7.        如果还担心，那就约定第三人信托管理登记，并且分开保管土地权状及建物权状，这绝对没有任何方法可以破解，因为权状会更动姓名，但新所有权人(受托人)只有管理权限，不能处分出售，而且权状不是委托人姓名，委托人更不可卖房子，而以后，要卖房子时，要由权状保管人交付权状，新所有权人(受托人)解除信托登记，将权状返回原所有权人，才可以卖出移转~~~够复杂吧，所以这种方式，更本无法破解。
8.        大陆人士请代书调取地籍誊本，可以了解不动产实时最新动态，因为不动产有变化，地政机关会实时更动地籍誊本。
+ E/ P6 h; L2 {$ C
六、        大陆配偶与台湾配偶一起置产，要注意什么?如何保障?
答:
  X0 J  y6 ]2 H+ z1.        基本上跟上面一样，唯一不一样的地方，就是夫妻不能相互移转。
; w, q! f: R& _2.        所以书面契约+公证+预告登记，真的不能少。
) ]* B5 k4 R3 ]2 Y. p) X& e
. A: ]- f4 l4 |4 a8 N# b1 o6 V+ b% Z
林ˋ代書
: m8 i# C% J" d台灣手機：0935-654263
大陆手机：（+86）13910374271
  D- w. V' r4 w  g8 E" I. J/ o1 o香港手機：（+852）69474271
6 t  Z! _3 f0 J電話/傳真：03-3383648
# P' C! H0 y* k% k/ |( Y# hE-mail：linpaul86@gmail.com
! J) B$ s+ y! r& K3 l. K* Ylinpaul86@163.com
, n0 {+ c* k- d* l, Z台北聯絡處:台北市中山區南京東路2段101號11樓
6 P5 Q9 t" ^; R# y1 O* m2 U- Z(台北捷運松江南京站8號出口)
$ W% s: D! Q3 W* c地址：桃園市桃園區復興路99號21樓之1
' C: |# \# @: c. }(桃園火車站對面寶麗金大樓)
$ @, {# j8 Y/ ^/ F證書字號：(86)台內地登字第020935號